Как я построил дом

Наконец я приобрел земельный участок под ИЖС. Это отняло много времени, но оказалось гораздо легче, чем выбрать застройщика. Поскольку квартиру я планирую сдавать внаем, мне нужен добротный дом для круглогодичного проживания. Волновала мысль, что строительство дома – это самое крупное вложение денег, которое мне когда-либо приходилось делать. Хотелось, чтобы рыночная стоимость моего дома была не меньше инвестированных в его строительство средств. Плохой дом потом не продать.

Двое моих коллег построили коттеджи, в которых почти не бывают. Валят все на застройщиков – очень уж результат разошелся с их ожиданиями. Некомфортно. Неудобно. Стыдно гостей пригласить. Деньги на ветер. Поэтому я решил подойти к выбору застройщика предельно тщательно, чтобы в случае ошибки винить только самого себя и собственную глупость.

Будучи физиком по первому образованию, я сразу заключил, панельно-сборные дома – наилучшие по большинству параметров в доступном мне ценовом диапазоне. Но когда набрал в поисковике "дома под ключ", то буквально ошалел от количества вариантов.

Сразу отбросил фирмы, строящие домики для сезонного проживания (каркасно-щитовые) или использующие в строительстве неэкологичные материалы – например,SIP панель. Затем отобрал проекты с толщиной минерального утеплителя более 140 мм, чтобы при падении температуры ниже –20°C отделка мансарды не "плакала", как у одного моего знакомого. Для меня это тем более актуально, что газа на участке нет, и лучше подстраховаться, чтобы не разориться отоплении. Но даже после этого остался со списком из двух с половиной десятков застройщиков.

Следующим шагом я рассортировал компании по стоимости квадратного метра.

Цены казались приемлемыми, даже очень приемлемыми, но при обсуждении базовой комплектации все предстало немного в ином свете. Вопрос о скрытом монтаже электрики и воздушных коробов по ходу строительства вызвал встречный вопрос: "А зачем вам это?". Объяснять это было долго, да и не хотелось. Даже в "хрущевках" в санузлах и кухнях закладывалась скрытая естественная вытяжная вентиляция. Кстати, у этой компании между наружной OSB и пароизоляцией отсутствовал вентиляционный зазор – как мне потом объяснили специалисты, это грубый конструктивный просчет.

Запомните. Следует выбирать компанию, включающую в базовую комплектацию домов скрытый монтаж инженерных сетей и системы вентиляции. Монтаж после окончания строительства – это вскрытые полы, перерезанные лаги, просверленные несущие конструкции. Это не только обходится дороже, нарушает теплоизоляцию и микроклимат, но и делает проживание в таком доме небезопасным.

В другой компании оказалось, что "пирог" стены защищен OSB только с наружной стороны. Но это полбеды. Толщина базальтового утеплителя в стенах, полах и чердачном перекрытии – 150 мм. Можно подсчитать, что для стен такая толщина утеплителя худо-бедно соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника"), а для полов и кровли такой толщины явно недостаточно. Попросил увеличить толщину утеплителя в кровле мансарды до 200 мм. Оказалось, что конструкция стропил не позволяет этого сделать.

В третьей компании мне предложили блочный фундамент, за который мои друзья меня просто бы высмеяли. А я рассчитывал, как минимум, на монолитную железобетонную плиту. Или винтовые сваи. Мне пересчитали сумму, и всякая привлекательность сотрудничества с данной фирмой исчезла. Порекомендовали поискать компанию, специализирующуюся на интересующем меня типе фундамента.

После нескольких походов к застройщикам я убедился, что большинство компаний стремятся завлечь потенциальных покупателей заниженными ценами, а затем "раздуть" сумму за счет совершенно необходимых дополнительных услуг, не включенных в базовую комплектацию. Не каждый может сорваться с крючка настойчивого менеджера.

При этом почти все компании утверждают, что предлагают дома «под ключ» и будто в их комплектацию "все включено". При детальном анализе оказывалось, что это не так. Менеджеры явно радовались моей просьбе пересчитать цену с учетом моих замечаний, и сумма постепенно "натягивалась" до уровня гораздо выше среднерыночного. Один менеджер даже сам указал конструктивные недостатки выбранной мной модели и тут же предложил гораздо более дорогой проект, в котором данные недостатки отсутствовали.

Не знаю, можно ли квалифицировать это как обман, но это явно недобросовестный маркетинговый ход. Если такие уловки используются на первой стадии, что будет после первого платежа? Все знают, что на переправе коней не меняют. Столкнувшись с раздуванием смет, приходится оплачивать все новые накладные расходы – за доставку материалов, погрузку и разгрузку, складирование, работу спецтехники, аренду и доставку бытовки и так далее. Мой сосед по участку жаловался: а что остается делать? Предоплата внесена, часть работ выполнена. Консервировать стройку? Это дорого, материалы сгниют, дом вообще не будет построен или будет построен с огромным количеством брака.

Оправдываются компании, судя по расспросам, очень искусно. Ссылаются на то, что с рынка исчез какой-то материал и остался только его более дорогой аналог, что выросли цены на бензин, необходимы надбавки за "дальность", за вывоз мусора, проживание рабочих и т.д. Договор на строительство дома составляется таким образом, что многие ситуации остаются непрописанными, и недобросовестный застройщик всегда может воспользоваться этими "лазейками".

Очень часто на сайте указывается стоимость комплекта без стоимости сборки и/или без стоимости фундамента. Конечную цену по телефону почти никто не дает, предлагают рассчитать ее при встрече. Почти никто не указывает детально прописанную комплектацию – с указанием производителя и технических параметров.

В одной фирме конечную стоимость дома я не узнал даже после визита в офис. Мне предложили купить за 1 млн. руб. "комплект" – оплатить 50%, а затем примерно месяц ждать пока его изготовят и привезут на участок. Фундамент в комплект не входит. Иными словами, мне впаривали комплект, который я самостоятельно не соберу и волей-неволей буду вынужден строить с этой же компанией фундамент, за который они могут назначить практически любую сумму (именно поэтому на первом этапе ее не оглашают). Сборка дома в этой фирме входит в стоимость комплекта, но цену за фундамент мне так и не сообщили.

Вообще, как я убедился, компании, производящие комплекты, действуют по одному и тому же принципу: продать комплект дома по относительно приемлемой цене, а после оплаты, когда клиент никуда не денется, отыграться на фундаменте и дополнительных услугах.

Серьезные компании уже на сайте указывают разумную и действительно полную комплектацию с детально прописанными производителями и главными техническими параметрами. Впоследствии эта комплектация может пересматриваться и "облегчаться" с учетом пожеланий заказчика.

Хорошо! Добросовестные компании предлагают детально прописанную комплектацию, и сразу называют «конечную» цену, в которую включены все необходимые расходы на строительство дома.

Постепенно я стал распознавать источники подозрительно низких цен на капитальные дома. Особенно после того как побывал в домах, построенных из древесины естественной влажности. Это шаткие скрипящие строения, начинающие расползаться по швам сразу после сдачи в эксплуатацию. Однако использование древесины естественной влажности снижает стоимость каркаса в 2–3 раза. Это основная уловка "рекордсменов" низких цен.

Некоторые компании заверяют, что используют «сухую древесину», имея в виду именно древесину естественной сушки. Но древесина естественной сушки, хоть и превосходит древесину естественной влажности, все равно подвержена усадке.

Удостоверьтесь, что компания использует пиломатериал камерной сушки. Только сушка в тепловой камере устраняет проблемы усадки, растрескивания и поражения древесины грибками и микроорганизмами.

Постепенно у меня пробудился инстинкт, и я стал даже с некоторым удовольствием посещать офисы строительных организаций, все глубже вникая в нюансы каркасного домостроения и уловок застройщиков. Например, многие компании хвастаются сроками действия гарантий, но гораздо важнее выяснить при каких условиях они предоставляются. Я всегда просил свозить меня на реальный объект, а не на "смотровую площадку", где все выставлено в более приглядном виде, чем в жизни. Съездить на объект важно не только для того, чтобы взглянуть на используемые материалы. Во-первых, это еще и возможность поговорить с рабочими. Во-вторых, это возможность оценить общую культуру строительства. Те, кто строят плохо, как правило, делают это еще и неряшливо, а неряшливость сможет заметить даже неспециалист. Кроме культуры строительства, имеет значение и культура сервиса. Как правилом, мне подались два типа плохих менеджеров – "всезнайки" и "заверятели". Первые обрушивали на меня массу строительных терминов и не имеющей прямого отношения к моим вопросам технической информации, а вторые на любой вопрос отвечали пустыми заверениями: "Мы профессионалы, доверьтесь нам", "Наши дома наивысшего качества", "Даже не лезьте в эту тему" и т.д. И тот, и другой случай свидетельствует либо о некомпетентности, либо о попытках манипулировать. Неизвестно, что хуже.

В некоторых компаниях меня подробно расспрашивали, где я уже побывал, и тут же заверяли, что иметь дело с перечисленными мной застройщиками категорически нельзя. После чего обрушивались с огульной критикой в адрес конкурентов. Однажды в качестве эксперимента я упомянул одну вымышленную компанию, и выслушал в ее адрес столько же брани, сколько и в адрес реальных застройщиков. Встретилась мне и компания, которая силами собственных сотрудников очерняла конкурентов на специально созданном для этого форуме. Выйдя за порог подобных организаций, я тут же вычеркивал их из своего списка.

Внимание. Нельзя доверять негативной информации, исходящей из заведомо заинтересованных лиц.

Добросовестная компания делает акцент на квалификации своих специалистов и преимуществах используемых технологий, а не на действительных или мнимых дефектах в работе конкурентов.

Даже если мне нравился какой-либо типовой проект, я взял за правило уточнять: а сама ли компания разработала этот проект? Например, просил увеличить высоту потолков на 10 см или передвинуть двери. При таких изменениях дом фактически проектируется заново. Если компания сама разработала проект, она справится и с перепроектированием. Если мне сходу отказывали, у меня пропадало доверие к этому застройщику.

На каждый строящийся дом должен быть проект рабочей документации для строителей. Это чертежи всего дома, а не только типовых узлов. Большинство компании обязаны делать рабочий проект на каждый дом. Хотя бы для того, что при форс-мажоре застройщик мог предъявить чертежи и доказать, что форс-мажор не связан с ошибками в проектировании. На всякий случай попросите показать вам рабочие чертежи нескольких домов, представленных на сайте.

Для серьезных компаний огромное значение имеют репутация и открытость. Недобросовестные компании такую информацию обычно не предоставляют. Руководствуясь даже одним только этим критерием, можно сократить список компаний, представляющих для вас интерес, с нескольких десятков до четырех-пяти.

Обязательно уточните юридический статус компании. Маловероятно, чтобы серьезная организация была зарегистрирована как "индивидуальный предприниматель" или "предприниматель без образования юридического лица".

Как правило, в добросовестных компаниях заявленные конечные цены немного выше среднерыночных, потому что им приходится нанимать более квалифицированных и, соответственно, более высоко оплачиваемых сотрудников, закупать более качественные материалы, предоставлять гарантии и бесплатную страховку, платить налоги и нести другие социальные обязательства. А главное – потому что они не прибегают уловкам и нечестным маркетинговым ходам.

Но вот вы пришли в компанию, и вас заверяют, что в заявленную цену включены все работы и никаких доплат не потребуется. А цена гораздо ниже, чем у конкурентов. Здесь впору задаться вопросом: "Каким образом достигается снижение цены?". Очевидно, что существенно сэкономить фирма может либо на качестве материалов, либо на качестве строительства, либо на том и другом одновременно.

Часто люди, сравнивая комплектации каркасных домов в разных компаниях, видят одни и те же наименования и полагают, что комплектации идентичны. Но разброс цен за товары одной и той же категории достигает двух, а то и трех раз. Например, вы видите в комплектации "натуральный базальтовый утеплитель". Это может быть утеплитель от ведущих западных производителей, а может быть сильно уступающий им по качеству отечественный утеплитель. "Пароизоляция" – это могут быть специализированные западные пленки, а могут быть сильно уступающие им по свойствам крафт-бумага или полиэтилен. Сказанное относится к окнам, дверям, гипсокартону, OSB и т.д.

Изделия одной и той же категории сильно различаются по своим физическим характеристикам и, соответственно, ценам. Этим пользуются недобросовестные строительные компании, когда говорят, что готовы предложить аналогичную комплектацию, что и конкуренты, но за меньшую цену.

В нескольких компаниях я предложил подготовить договор с учетом моих замечаний. Меня интересовало, насколько детально будет прописаны наименования материалов, размеры фундамента и каркаса, сроки строительства и предоставляемые гарантии. Одна компания меня разочаровала именно тем, что в предложенном мне тексте договора не были отражены предварительные устные договоренности, а комплектация в договоре не совпадала с комплектацией на сайте.

Многие компании хвастались "инновационными технологиями". Только в одной компании мне внятно объяснили, в чем они состоят – указали собственные, в том числе и запатентованные, разработки, а также предложили лучшие на сегодняшний день западные материалы – новые мембраны, трубы с "молекулярной памятью" (сшитый полиэтилен) и т.д. Разработанные этой компанией проекты коттеджей поразили меня капитальностью фундамента и мощностью каркаса.

В итоге я выбрал компанию, которая более успешно, чем другие, прошла мои "тесты".

Минусы при выборе строительной компании

• лукавство относительно конечной цены, попытка завлечь низкой ценой и затем "натянуть" ее до среднерыночного уровня;
• отсутствие на сайте детально прописанной комплектации;
• полная комплектация, на проверку составленная из самых дешевых и "простецких" комплектующих – многие из которых вам придется заменить сразу после заселения;
• использование самые дешевых материалов – древесины естественной влажности или естественной (не камерной!) сушки, малоэффективных утеплителей, примитивнейших пленок;

Плюсы при выборе строительной компании

• на сайте приведена полная разумная комплектация с указанием материалов и производителей;
• в базовую комплектацию включен скрытый монтаж механических и электрических инженерных сетей;
• вам объяснили, какие инновационные материалы и технологии используются в строительстве;
• компания не только строит дома для физических лиц, но и выступает в качестве гензастройщика коттеджных поселков, следовательно, компания пользуется устойчивой репутацией и доверием юридических лиц;
• вам предложили договор, в котором отражены все устные предварительные договоренности, и детально прописанное техническое задание.

Остерегайтесь подозрительно низких цен на капитальные дома!